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（一）、社區商業(yè)的特點(diǎn)
社區商業(yè)是一種以社區范圍內的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿(mǎn)足和促進(jìn)居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)，社區商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。社區商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。因此社區商業(yè)具有穩定的市場(chǎng)基礎，并將隨著(zhù)居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。
（二）、國外社區商業(yè)的發(fā)展概況及特征
社區商業(yè)最早于20世紀50年代在美國出現。當時(shí)由于家庭汽車(chē)的普及，以及城郊新建的發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區擴散，由此產(chǎn)生了專(zhuān)門(mén)為郊區新建居住區居民服務(wù)的社區商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區化而出現社區商業(yè)，到70年代，新加坡的社區商業(yè)也開(kāi)始大規模發(fā)展起來(lái)。
國外的社區商業(yè)主要以購物中心的形式出現。購物中心是一種現代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個(gè)由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車(chē)場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購物來(lái)去便利�！�
國外社區購物中心的零售商們聯(lián)合擴大經(jīng)營(yíng)的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿(mǎn)足能力，還向社區居民提供豐富的服務(wù)項目和休閑娛樂(lè )項目，因此社區購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區域購物中心（1429億美元），約占美國商業(yè)總零售額的40.68％。
西方各個(gè)國家的社區商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。
1. 社區商業(yè)的功能
國外社區商業(yè)是為了適應城市居民郊區化而建立的，具有滿(mǎn)足社區居民購物、服務(wù)、娛樂(lè )等綜合性需求的功能。
社區購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類(lèi)等，商品的檔次要根據所服務(wù)社區的經(jīng)濟狀況而定，一般以中檔品為主。
而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書(shū)館、警察所、醫療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車(chē)等日常服務(wù)。社區商業(yè)中心又是人們休閑娛樂(lè )的場(chǎng)所，提供許多流行的娛樂(lè )設施，如雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。
另外，各種類(lèi)型的餐飲服務(wù)，也是社區商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂(lè )過(guò)程中的飲食問(wèn)題，也是朋友們約會(huì )、休閑的良好場(chǎng)所。
2. 社區商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構成
國外社區商業(yè)主要是現代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區商業(yè)中心的核心店，社區購物中心靠它們來(lái)提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內還匯聚著(zhù)各種不同規模、不同業(yè)種的專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店，它們也多是連鎖經(jīng)營(yíng)。各種連鎖經(jīng)營(yíng)品牌是支撐社區商業(yè)中心的骨干力量，是社區商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎。
3. 社區商業(yè)的開(kāi)發(fā)，國外社區商業(yè)的開(kāi)發(fā)都是在政府的統一規劃下進(jìn)行的
其中，英國、新加坡等國家，政府對社區購物中心的開(kāi)發(fā)實(shí)行強有力的控制，開(kāi)發(fā)者須與地方當局結成共同開(kāi)發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國，政府對社區商業(yè)開(kāi)發(fā)的干預要少得多，主要是一些私人開(kāi)發(fā)商以贏(yíng)利為目的而進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
國外社區商業(yè)的開(kāi)發(fā)商主要有大型零售商、專(zhuān)門(mén)的商業(yè)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、甚至是保險公司、基金會(huì )等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當地地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設的社區購物中心在上述國家到處可見(jiàn)。國外社區商業(yè)中心一般都實(shí)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法。開(kāi)發(fā)商負責前期開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)商負責租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運作機制。
4. 社區商業(yè)的布局與設計
國外社區購物中心都有嚴格的設計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶(hù)的科學(xué)組合與安置，核心承租戶(hù)對引導人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶(hù)的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營(yíng)項目需組成群體以增強吸引力，而另一些經(jīng)營(yíng)項目必須相互避開(kāi)。一般來(lái)說(shuō)，國外的社區商業(yè)中心，會(huì )把四種類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運動(dòng)用品等應當集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應該集中在一起，便于消費者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚(yú)店、面包店等。四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶(hù)的平面布局和店面裝飾需要在統一和個(gè)性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標準化的設計，提供給承租戶(hù)表現個(gè)性的機會(huì )。
（三）、國內社區商業(yè)概況
1. 國內社區商業(yè)現狀
我國的社區商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區建設，把社區商業(yè)的規劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因為社區商業(yè)的發(fā)展狀況不僅影響到社區內居民的消費滿(mǎn)足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結構和布局，影響整個(gè)城市的綜合商業(yè)能力。
我國的社區商業(yè)還處于起步階段，社區商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統一規劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區商業(yè)功能不全。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內出現了一大批“購物中心”、“生活廣場(chǎng)”、“娛樂(lè )休閑一條街”等眾多社區商業(yè)項目。它們可能在定位上提出超出社區服務(wù)范圍的口號，但是從實(shí)際情況來(lái)看，它們多數仍是以服務(wù)社區居民為主要目的的，特別是居住區內部的商業(yè)設施。國內的社區商業(yè)設施正朝著(zhù)成為一種綜合建筑、景觀(guān)、空間、聲音的體驗式場(chǎng)所，一種為社區居民創(chuàng )造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展。
總的來(lái)說(shuō)目前國內的社區商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國外成熟的社區商業(yè)模式相比還有很大差距。
2. 國內社區商業(yè)的發(fā)展方向
我國社區商業(yè)正朝向統一規劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個(gè)省會(huì )城市都在制定自己的社區商業(yè)發(fā)展規劃。從各城市的社區商業(yè)發(fā)展規劃可以看出未來(lái)社區商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：
各商業(yè)行業(yè)種類(lèi)將采取超市、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、連鎖店、專(zhuān)業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據用戶(hù)的需求，有效開(kāi)展網(wǎng)上銷(xiāo)售、電話(huà)訂購、送貨上門(mén)，送餐、送貨、上門(mén)理發(fā)、維修等項服務(wù)
居民日常購物消費將在居住地500米范圍內完成
各城市將大力發(fā)展社區商業(yè)中心，社區商業(yè)中心是相對集中的社區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場(chǎng)。這個(gè)綜合性商業(yè)市場(chǎng)不同于大型商場(chǎng)，它的服務(wù)對象主要是社區居民。
社區商業(yè)中心將普遍位于小區的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類(lèi)有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專(zhuān)賣(mài)店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時(shí)便利店、市政府推動(dòng)的放心食品零售門(mén)店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規企業(yè)的連鎖店，既能滿(mǎn)足傳統的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。
從發(fā)展趨勢判斷，社區商業(yè)將是未來(lái)商業(yè)投資的重要市場(chǎng)機會(huì )，同時(shí)也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)力。以天津社區商業(yè)發(fā)展規劃為例，在未來(lái)兩年內將在社區內發(fā)展放心肉專(zhuān)賣(mài)連鎖店100個(gè)，放心早點(diǎn)店200個(gè)，中小超市、便利店300個(gè)。由此可見(jiàn)社區商業(yè)蘊藏的巨大商機。 |
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