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一、市場(chǎng)導向理念
1、商業(yè)街規劃與建設中的操作誤區
�。�1）引資為上：一個(gè)或幾個(gè)大的投資商的抉擇決定了一條商業(yè)街的功能；
�。�2）租售為先：開(kāi)發(fā)商將便于租售、盡快收回投資列為首要任務(wù)，重形式上的包裝與炒作，輕經(jīng)營(yíng)上的謀劃與設計；
�。�3）轉租獲利：首批購租物業(yè)者投資行為比例過(guò)大，在其轉租獲利后，實(shí)際經(jīng)營(yíng)者規模小且功能多元分散，商業(yè)街的功能特色無(wú)法得以確立。
2、市場(chǎng)導向首先是消費導向
�。�1）商業(yè)服務(wù)業(yè)的功能定位首先取決于消費力的支撐；
�。�2）商業(yè)服務(wù)業(yè)的功能定位同時(shí)取決于其輻射能力。
3、市場(chǎng)導向其次是經(jīng)營(yíng)導向
�。�1）商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)者居于市場(chǎng)中心，最了解市場(chǎng)情況；
�。�2）只有商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)者獲得經(jīng)營(yíng)利潤，商業(yè)街才可能可持續發(fā)展。
4、市場(chǎng)導向的實(shí)現需要規劃者和開(kāi)發(fā)建設者進(jìn)行功能控制，必須樹(shù)立"經(jīng)營(yíng)商業(yè)街"的意識。
二、錯位經(jīng)營(yíng)理念
正如人們都十分清楚的一條商業(yè)發(fā)展規律：一家商業(yè)企業(yè)，為避免與其強勁的競爭對手兩敗俱傷，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中時(shí)常采取錯位經(jīng)營(yíng)之術(shù)。一條商業(yè)街與其它商業(yè)街的錯位，主要表現為以下幾個(gè)方面：
1、整體經(jīng)營(yíng)理念的區別。經(jīng)營(yíng)理念是CIS系統的核心，在同一條街上，不同的企業(yè)，可以有不同的經(jīng)營(yíng)理念，但為了構造統一的街區形象識別，則需要在整體上有一個(gè)統一的與其它商業(yè)街不同的理念。這一經(jīng)營(yíng)理念城逐步融入到每個(gè)企業(yè)、每個(gè)經(jīng)營(yíng)管理人員的日常業(yè)務(wù)活動(dòng)和行為中，需表現在商業(yè)街的視覺(jué)載體上。
2、目標市場(chǎng)的定位不同。企業(yè)選取不同的目標市場(chǎng)定位，會(huì )使企業(yè)采有不同的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略和營(yíng)銷(xiāo)策略，并采取不同的經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)方式為自己特定的目標顧客服務(wù)。商業(yè)街同樣有總體的目標市場(chǎng)定位，不同的目標市場(chǎng)定位會(huì )決定其商圈范圍的大小、客流量及客流構成、功能構成與結構、業(yè)種業(yè)態(tài)的選擇、投資和經(jīng)營(yíng)主體的確定等等。
3、功能構成不同。以功能構成劃分，商業(yè)街可分為主題型、綜合型和混合型等不同類(lèi)型。主題型商業(yè)街功能相對單一，主題突出，功能特色鮮明，易于與其它商業(yè)街形成錯位（例如重慶八一路好吃街）；綜合型商業(yè)街強調"復合配套"，要求購物、餐飲、休閑、娛樂(lè )等功能齊全，難以從功能與其它同類(lèi)型商業(yè)街形成錯位；混合型商業(yè)街強調突出其"有限主題"，并建設完善為之服務(wù)的配套設施，局部的強勢既是其市場(chǎng)形象形成的前提，又是其核心競爭力的基礎。
4、商業(yè)建筑及裝修的形式與風(fēng)格不同。例如位于北京世紀金源大酒店負一層的商業(yè)街，以其地道的歐式建筑而獨樹(shù)一幟，風(fēng)格鮮明。
5、交通組織的不同�？茖W(xué)合理的交通組織不但使商家的經(jīng)營(yíng)因此獲益，直接影響顧客在實(shí)現消費時(shí)的切身感受，同時(shí)又是商業(yè)街空間結構的功能分區的標識。例如，蘇州周莊鎮商業(yè)街利用其水鄉的特點(diǎn)，通過(guò)游船實(shí)現人流交通。
6、商業(yè)環(huán)境與商業(yè)氛圍不同。商業(yè)街商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造，由多種因素構成：建筑物、衛生、街景、夜景、綠化、燈光照明、廣告及懸掛物、雕塑、城市小品等，均是商業(yè)街環(huán)境的組成部分，這些構成要素形成商業(yè)街的環(huán)境特色；同時(shí)，商業(yè)街的環(huán)境必須體現其整體統一性，這樣才能從總體上有別于其它商業(yè)街。
三、生態(tài)平衡理念
任何一條商業(yè)街，在規劃及建設發(fā)展中，將"生態(tài)商業(yè)"的理念植入其中，均可對其特色的形成產(chǎn)生重要影響。
生態(tài)商業(yè)有三層基本含義：
1、環(huán)境保護及商業(yè)街的綠化美化。從總體上看，商業(yè)街的建設不但要達到有關(guān)環(huán)保法規規定的基本要求，而且要采取特殊措施，通過(guò)獨特的綠化美化手段和對光、氣、水、聲音等的特殊處理，形成商業(yè)街的環(huán)境特色。
2、綠色經(jīng)營(yíng)與綠色消費。從經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品上看，綠色經(jīng)營(yíng)要求其產(chǎn)品應當低污染、無(wú)公害；從經(jīng)營(yíng)過(guò)程看，綠色經(jīng)營(yíng)要求在不對公共環(huán)境造成破壞的前提下，重視再生資源的回收與利用。而綠色消費不單指消費者盡量購買(mǎi)綠色產(chǎn)品，不應包括商業(yè)街應引導顧客在消費過(guò)程中應有較強的環(huán)保意識。
3、商業(yè)街內部要保持其"生態(tài)平衡"。商業(yè)街內部也存在相生相克、配套協(xié)調、自然平衡的規律性，這表現在商業(yè)服務(wù)業(yè)的總體量是否與整體的市場(chǎng)容量相適應、商業(yè)街的整體規劃是否適應商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的規律性等方面，同時(shí)，不同行業(yè)間、不同業(yè)種業(yè)態(tài)間、不同顧客群體間、不同的商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)間都存在著(zhù)相互支持、依托和配套的規律性，在進(jìn)行商業(yè)規劃時(shí)，若將眾多相克的商家聚在一起，或將一種非主力業(yè)態(tài)或商業(yè)能量較低的企業(yè)置于商業(yè)街的"黃金漩渦點(diǎn)上"，其后果可想而知，例如將書(shū)店與迪吧放在一起，將電影院放在商業(yè)街入口處等。
因此，進(jìn)行商業(yè)街的整體規劃，研究商業(yè)發(fā)展之規律，形成平衡的局域市場(chǎng)的"生態(tài)"環(huán)境，并將本商業(yè)街置于更大范圍的市場(chǎng)去考量，看其與其它商業(yè)街是否能夠形成相生相輔的格局，將成為商業(yè)街長(cháng)期發(fā)展的重要影響因素。 |
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